Cuando contratas un crédito hipotecario, lo común es que el banco fije un tipo de interés. Este, el llamado TIN –Tipo de Interés Nominal–, está compuesto de dos partes. La primera es el índice de referencia (el conocido como EURIBOR en el caso de la Eurozona) mientras que la segunda es el diferencial de la hipoteca.
¿Qué es el diferencial?
El diferencial de la hipoteca es un porcentaje extra que has de sumar cuando contratas una hipoteca de tipo variable o mixto –no en el caso de las de tipo fijo–, al índice. Así obtendrás el interés nominal final que pagarás en tus cuotas. Esta cifra puede entenderse, de un modo muy simplificado como el beneficio del banco, y es diferente en cada entidad.
Una parte muy sustancial del gasto hipotecario
Lo cierto es que el diferencial, la parte de los intereses hipotecarios fijados libremente por la entidad, acostumbra a suponer el grueso del TIN. En los últimos tiempos ha sido frecuente, por ejemplo, que los diferenciales rondasen entre el 0,90 y el 1,1 % en tanto que el Euríbor alcanzaba valores negativos de hasta el 0,2 %. Esto significa que el diferencial es, esencialmente, la más importante de las partidas que componen el interés nominal que terminarás pagando por tu crédito hipotecario.
¿Qué tienen que ver el diferencial, el TIN y el TAE?
Nada más sencillo. Ya hemos visto que el TIN se compone de un índice de referencia y del diferencial de la hipoteca. Sin embargo, lo que a ti se te suele indicar como coste de la hipoteca es el TAE, ¿no es cierto? Este es, esencialmente, el TIN, pero sumándole y prorrateando los gastos de manutención del crédito y las comisiones bancarias.
¿Puede subir o bajar el diferencial de la hipoteca?
Muchos bancos están dispuestas a negociar e incluso ofrecen desde un primer momento, la reducción del diferencial de la hipoteca si se cumplen algunas condiciones. Entre ellas, es habitual que aparezca la contratación de más productos financieros con la misma entidad como, por ejemplo, seguros de vida, planes de pensiones o domiciliaciones de nómina.
Y es que, como has podido ver, el diferencial es una cifra que depende enteramente de la voluntad del banco y que este fija libremente como precio de su producto. No es un índice que oscile en función del coste medio de las hipotecas, como ocurre con el Euríbor, o de movimientos bursátiles de algún otro tipo. El diferencial es un porcentaje que puedes negociar con tu banco porque fijar su valor es exclusivamente su potestad, y lo hará en base a criterios de mercado.
Así pues, el diferencial de la hipoteca es un elemento crucial a la hora de pedir un crédito hipotecario. ¡No dejes de buscarlo antes de firmar un contrato!
